המדריך למימוש פרויקט תמ”א 38

הצעד הראשון : יצירת עניין

כינסתם אספת דיירים. כל בעלי הדירות הגיעו בדיוק בזמן והחליטו פה אחד, ללא ויכוחים ומתנגדים, שהולכים על פרויקט תמ”א 38… טוב, המציאות בדרך כלל פחות פשוטה. אולי אתם הראשונים בבניין להבין את הפוטנציאל, אבל כרגע גם היחידים שמוכנים להשקיע את הזמן והאנרגיה. ייתכן וכבר התארגנה נציגות מגובשת שמקדמת את הפרויקט ביחד. ואולי באמת כל הבניין מעוניין להתקדם במשותף. זה לא בהכרח משנה. הדבר החשוב הוא להתחיל לזוז, ליצור תהליך בתנועה ולהעביר את המסר הלאה לאחרים. ברגע שיש עניין ורצון אצל קבוצה מובילה של דיירים, אפשר להתקדם לשלב הבא.

הצעד השני : רכישת ידע

עוד לפני שאתם מתחילים לעבור מדלת לדלת ולבקש את הסכמת כל בעלי הדירות לפרויקט או ממהרים להיפגש עם יזמים, מוטב לעשות קצת שיעורי בית. לדעתנו, חשוב שתקדישו מעט זמן כדי ללמוד את הפרטים הקטנים שקשורים בפרויקט תמ”א 38, כדי שיהיו לכם תשובות מניחות דעת כאשר בעלי דירות אחרים יפנו אליכם שאלות בסיסיות. באתר שלנו יש חומר רב בנוגע להיבטים שונים של פרויקט תמ”א 38 וכמובן שתוכלו למצוא חומר נוסף באתרים אחרים. בעיקר חשוב להבין את הנקודות הבאות :

• כיצד בנויה התקשרות עם חברה יזמית
• לאלו תמריצים זכאי בניין הזקוק לחיזוק
• האם הבניין שלכם מחזיק בזכויות בנייה קודמות לתמ”א 38
• מה עלויות המסים וההיטלים השונים בפרויקט מסוג זה
• מה עמדת העירייה ביחס לפרויקט תמ”א 38 בשכונה שלכם

סביר להניח שלא תהפכו למומחים בכל נושא ונושא, אבל כדאי להבין טוב יותר את מושגי היסוד ואת הנקודות העיקריות, בעיקר כדי לחסוך לכם בזבוז זמן מיותר עם יזמים שאינם בקיאים בעצמם בתחום המורכב של תמ”א 38. ככל שתדעו יותר, יכולת הסינון שלכם תשתפר משמעותית, כמו גם היכולת שלכם לסחוף בעלי דירות אחרים אתכם. אם אתם עובדים כקבוצה המקדמת את הפרויקט (אפילו רק שניים או שלושה), יש היגיון בקביעת חלוקת עבודה ביניכם: אחד יכול ללמוד את נושא המיסוי בעוד שהשני יתמקד בסקירת השוק המקדימה.

הצעד השלישי: הערכת מצב

כעת כדאי לבצע סבב ראשון של שיחות טלפון או פגישות דיירים כדי להבין טוב יותר איך בעלי הדירות כולם מתייחסים לרעיון. לאחר שרכשתם בעצמכם ידע בסיסי בנוגע לתמ”א 38, תוכלו להסביר לאחרים במה מדובר בקווים כלליים. לאחר מכן, תוכלו לנהל רישום מסודר של כלל הקולות שתשמעו מאחרים בבניין. בעיקר חשוב לשים לב לבעיות והתנגדויות מהותיות. אחד הקשיים המרכזיים בקידום הפרויקט טמון בכך שמספר רב של אנשים צריכים להסכים בסופו של דבר על כיוון אחד, ולהתקדם איתו ברצינות. לכן רישום מסודר של התנגדויות ודרישות אפשריות יקל עליכם משמעותית את התקשורת עם החברה היזמית בהמשך הדרך. כמובן שלא ניתן לתת לכל אחד בדיוק את מה שהוא רוצה, אבל תהליך של הנמכת ציפיות והגמשת עמדות חייב להתחיל בכך שכל קול יישמע ויקבל מענה הגיוני בהמשך. במיוחד כדאי להימנע כבר בשלב זה מהיווצרות של שתי קבוצות עוינות בבניין או מדחיקה של מתנגדים לפינה. בסופו של יום, ניתן להגיע בפרויקט תמ”א 38 למצב של פשרות טובות. האתגר הוא למצוא את הדרך הנכונה לניהול התהליך. אם יתברר לכם שאכן רוב בעלי הדירות מעוניינים באופן כללי בקידום פרויקט מסוג זה, תוכלו להתקדם הלאה לשלב הקונקרטי הבא.

הצעד הרביעי : פנייה ליזמים

דרך כלל בעלי דירות מתחילים בשלב הזה לפני שביצעו את השלבים הקודמים. לכן ההתקדמות צפויה להיות איטית יותר בתהליך וגם לסבול מהרבה אי הבנות בשיחות עם יזמים, כיוון שמושגי היסוד אינם ברורים לכם וקל ללכת לאיבוד בתוך השפה המקצועית. אם הקדשתם את הזמן הדרוש לעבודת הכנה, השלב הזה יכול להיות יעיל פי כמה. בשנה האחרונה תמ”א 38 הפכה לתחביב. נדמה שיותר מדי אנשים לא מקצועיים מבזבזים את זמנם ואת זמנכם בניסיון “לתפוס עסקה”. גם אם מדובר באנשים מקצוע טובים מתחום הנדל”ן כגון קבלנים, מתווכים, אדריכלים, עורכי דין ויזמים – לא תמיד הם מכירים לעומק את המורכבויות המיוחדות של תמ”א 38. כיוון שהתחום יחסית חדש וחלים שינויים תמידיים בנושאי תכנון, רישוי, מיסוי, מימון וחקיקה, בהחלט סביר שמבטיחים לכם מגדלים באוויר, ללא קשר לקרקע המציאות. אם תדעו לשאול כמה שאלות יסודיות, תוכלו להבין טוב יותר אם מי שעומד מולכם בקיא באמת בנבכי יזמות תמ”א 38 או שהוא רק מנסה להתגלח על הבניין שלכם. בכל אופן, סביר להניח שתרצו להיפגש עם נציגים מכמה חברות רציניות. תשאלו הרבה שאלות ותנסו לרשום את כל מה שנאמר לכם. מפגישות אלה תוכלו לקבל הרבה מאוד מידע שאולי חסר לכם עד כה. השורה התחתונה צריכה להיות קבלת הצעה כתובה, המותאמת ספציפית לבניין שלכם. לדעתנו אין טעם בהצעות כלליות בנוסח: “הבניין יחוזק, תותקן בו מעלית איכותית והוא ישופץ ברמה גבוהה ביותר”. ליזמים קל מאוד לחלק לכם הצעות מדף מסוג זה בשיטת “מצליח”. רצינות היחס לפרויקט כבר בשלב זה מעידה על איכות הטיפול בבניין גם בשלבים הבאים.

הצעד החמישי : סינון הצעות

עכשיו קיבלתם ליד כמה הצעות מחברות יזמיות שונות. לפי שגיאות הכתיב והמשפטים הסתומים תוכלו לסנן בקלות את החאפרים. לדעתנו חשוב לקבל בהצעה הסבר ברור לגבי המרכיבים הבאים וכך אנו נוהגים:

• רשימה מפורטת לפי סעיפים של העבודות שיבוצעו במסגרת הפרויקט
• הסברים ברורים בנוגע למקרים בהם מרכיבים משמעותיים בהצעה לא יבוצעו
  בפועל בשל התנגדות העירייה בשלב ההיתר, במיוחד בנוגע להרחבת דירות
  קיימות
• תכנית אדריכלית מוצעת לקומת קרקע ולקומה טיפוסית בבניין הקיים
• הסבר ברור בנוגע לתשלומי המס בעסקת תמ”א 38 המוצעת לכם: מי משלם מה
• הדמיה אדריכלית מוצעת לבניין בגמר הפרויקט שתאפשר לכם להתרשם ויזואלית
  מהכיוון הכללי
• הסבר ברור על החברה היזמית: לפעמים מי שמציג עצמו כיזם, בסופו של דבר
  מתברר כמתווך המשווק את הבניין שלכם לקבלן אחר. חשוב שיהיה ברור מי עומד
  מולכם משלב ההצעה הראשונית ועד שגומרים לנקות את שביל הכניסה בגמר
  הפרויקט. ניסיון קודם, פרויקט בתהליך עבודה, צוות ההנהלה – כל השאלות הללו
  חייבות לקבל מענה ברור כבר בשלב זה

זכרו שאתם נמצאים בחזית התהליך, אך בעלי דירות אחרים אינם מעורבים בפרטים הקטנים. ככל שההצעה שתקבלו תהיה מסודרת יותר, כך יקל על כולם להבין מול מי אתם עומדים ומה בדיוק הוא מציע לכם. תסמנו את ההצעה הרצינית והטובה ביותר לדעתכם ותחזרו אל שאר בעלי הדירות לסיבוב נוסף של תיאום עמדות. בשלב זה אל תסכימו לחתום על מסמכי התחייבות מכל סוג שהוא. ללא שקיבלתם ייעוץ מסודר מעורך דין, ולפני שראיתם הסכם משפטי מפורט, כל חתימה תפעל לטובתו של היזם ולא לטובתכם.

הצעד השישי : פגישת פרזנטציה

אנחנו נוהגים להקפיד לקיים לפחות פגישה אחת מרכזית עם כל בעלי הדירות ונציגות היזמים. מטרת הפגישה היא משולשת:

• לאפשר לכולם להבין טוב יותר את מהות פרויקט תמ”א 38 ולשאול את כל השאלות שמטרידות אתכם
• לדון באופן ספציפי במרכיבי ההצעה שהוגשה לכם
• לאפשר היכרות אישית בין כמה שיותר בעלי דירות למנהלי החברה היזמית

פגישת פרזנטציה מוצלחת יכולה להיות הצעד המשמעותי ביותר בקידום הפרויקט. כולם מתכנסים ביחד לצורך העניין ונוצרת הרגשה שהדברים מתקדמים בתכלס. האפשרות לשחרר קיטור ולהשמיע דעה אישית חשובה מאוד כדי לרתום את כולם לתהליך. במיוחד את המהססים, החוששים והמתנגדים. בפגישה כזו מתקבלת תמונה ברורה יותר של מה ניתן לקבל ואנשים שומעים מיד ראשונה הסבר מקצועי מדוע החלום הרטוב שלהם לחניון תת קרקעי בשני מפלסים כנראה לא ממש ריאלי. כמו כן, ניתנת הזדמנות לדון בשאלות תכנוניות במקרה של הרחבת דירות עם אדריכל הפרויקט כדי לבצע אופטימיזציה לתכנון הראשוני שהוצג. חשוב מאוד לסיים פגישה זו עם החלטה ברורה לגבי הצעדים הבאים: קבלת הצעות נוספות; מועד להחלטה סופית על היזם המועדף שיקבל את הפרויקט לידיו; מועד לפגישת המשך עם נציגות הבניין; או כל החלטה אחרת. הדבר החשוב הוא להעביר את הפרויקט לפסים מעשיים ולא לאבד מומנטום בשלב זה.

הצעד השביעי : בחירת היזם

מו כל החלטה חשובה בחיים – מתישהו צריך להפסיק לחפש ולהתחיל להחליט. לכם בתור נציגות הבניין יש משקל רב בהחלטה. העברתם שעות רבות בדיונים ושיחות עם יזמים שונים. יש לכם פרספקטיבה רחבה ויכולת להבחין מי מזייף לאורך התהליך עד כה ומי נשאר עקבי, אמין וזמין. יחד עם זאת ההחלטה צריכה להיות משותפת. לדעתנו, הצבעה דמוקרטית היא הדרך ההוגנת ביותר לקבל החלטות במקרה של מחלוקת בבחירת היזם. אין סיבה לקבל אולטימאטום מבעל דירה אחד שיכפה דעתו על אחרים רק בגלל שהוא צועק חזק יותר. ברגע שעשיתם את הצעד המכריע, כדאי להתקדם במהירות בתהליך המשפטי מול היזם הנבחר.

הצעד השמיני : בחירת עורך דין מייצג

לא רע, אתם כבר צריכים עורך דין, וזה דווקא סימן טוב. חשוב ביותר לבחור בעורך דין אמין שידאג לאינטרסים שלכם ולא שלו. פירוש הדבר שהוא לא ינסה בשלב זה לספר לכם על יזם מדהים שבמקרה עובד איתו על איזה פרויקט אחר ומתעסק גם בתמ”א 38. סביר להניח שהוא ירוויח יותר מהיזם מאשר משכר הטרחה שבייצוגכם, אבל עבורכם פתיחת הסיכומים שכבר הושגו עלולה לעכב את הפרויקט לעוד תקופה ארוכה, וסביר להניח שלא תוכלו באמת לשפר את ההצעה שכבר קיבלתם בשלב זה. על פי רוב החברה היזמית תשלם את שכר טרחת עורך הדין (כך אנחנו נוהגים) וגם תכין את טיוטת ההסכם. בצד הסיכומים המשפטיים, יצורפו להסכם גם מפרטי עבודות קבלניות וחשוב שתבדקו היטב את האותיות הקטנות כי לא בטוח שעורך הדין יעשה זאת עבורכם. עורכי הדין יסכמו ביניהם את רוב ההיבטים המשפטיים הקשורים בפרויקט תמ”א 38 ובסופו של דבר יביאו תוצאה מוגמרת לאישור שני הצדדים. התהליך עלול לקחת מעט זמן וחשוב שלפחות נציגות בעלי הדירות תישאר בתמונה גם בשלב המשפטי.

הצעד התשיעי : חתימת ההסכם

אם החזקתם מעמד עד כאן, עכשיו באמת מגיע לכם לנוח מעט ולהסתכל אחורה בסיפוק. הצלחתם לשכנע עשרה יהודים (או יותר) להגיע להבנה הדדית. עכשיו היזם מתחיל להיכנס לשלב העבודה בהילוך גבוה. לאחר שכל בעלי הדירות חותמים על ההסכם (ובמקרה של התנגדות חלקית, פנייה למפקח על הבתים המשותפים באזורכם הרשאי לנצל את סמכותו לאשר את פרויקט תמ”א 38 ברוב חלקי), ניתן לעבוד על התכנון ההנדסי לחיזוק המבנה ולאחר מכן להגיש לעירייה תוכניות לקבלת היתר בנייה. בשלב זה אתם אמורים לקבל עדכונים על התקדמות התהליך ולהעביר את המידע הלאה לשאר בעלי הדירות.